广州251个已批未完工旧改项目名单披露,人居进化论

编者按:抚今追昔,大国成长。值此新中国成立70周年华诞,网易房产推出“筑梦70年·大国城长”大型全国联动策划,其中“人居进化论”系列,旨在勾勒出70年人居进化下,一部浓缩的社会变迁史。探讨自住房体制改革以来,流动于城市化繁荣进程中,人居习惯升级,居住产品迭代的时代脉络,以及最为重要的是,历史的年轮之下,普通人、建筑师和开发商的命运交织。序章建筑是城市的肌理,历史是城市的年轮,而人是城市的根脉。建国至今,中国人居走过风云70载。广州,是这部史诗里,独特的记忆锚点。20世纪40年代,广州西关太平街的一幢旧式庭院里,补鞋工发仔、小贩鸡公福、裁缝佬瑞叔,终日与市侩刁泼的包租婆八姑斗智斗勇,但求“有瓦遮头”。 这个街知巷闻的故事,来自电影《72家房客》。彼时,正值民国末年,政局动荡,市井小民和地方权贵之间,积怨多时的住房矛盾,铺开了社会的底色。暗涌就从这个时候埋下变革的种子。一、住房的“大锅饭”时代1949年,新中国成立,原本属于官僚资本家、战犯汉奸等的城市住房收归公有,由国家管理调配,住房进入长达30年集体吃”大锅饭“的年代。 1949年的珠江两岸面对住房的社会主义改造,摆在政府案头有两大难题:没有钱、房不够。为满足调配,1956年,政府启动“私房公有化”改革,采用赎买方式,逐步改变城市房屋所有制,历时两年,至1958年底,私房基本不存在,取而代之的是福利性的公房。1毛3/平的房租压倒骆驼在此之前,1952年,内务部地政司提出“以租养房”,通过收租,维持住房的保养修缮,但这个“房有所养”的良性通道,看似奏效,却只给当时的政府留出了3年的喘息时间。1955年,国家机关干部由供给制改为薪金制,为了减轻机关人员的经济负担,租金再度下调,只象征性地收取收入的2-3%,到70年代末,公房的每月租金仅为0.13元/平。租金收入不到维护成本的一半,政府经济压力陡增,新建的公房建筑质量低劣,配套设施简陋,“高福利、低工资、低租金”的住房实物分配体制,最终成为“阿喀琉斯之踵”。资料记载,新中国成立初期,中国人口为5.4亿,到1978年已暴涨至9.6亿,但这30年间,中国人均居住面积,反而从4.5平下降到只有3.6平。1978年,逾千万下乡知青“大返城”,更是让原本抓襟见肘的住房问题,骤然达到难堪重负的临界点。令人尴尬的“三代同床”以广州为例,1978年,东山区人均住房面积仅3.82平,甚至出现“三代同床”的尴尬窘况,在那个无人谈论房价的年代,“找房子比找对象还难”。“等国家建房,靠组织分房,要单位给房”逐渐失衡,60年代末开始,为解决职工分房困难,“竹筒屋“作为特殊时期的过渡产物,应运而生。这种面宽仅3米,进深达12米的建筑,靠走廊串连起南北两排单间,仅两端通风,状如筒子,不见天日,潮湿昏暗,厕所厨房均为多户共用。 家住东山区的李庆符回忆,高峰时期,竹筒屋曾出现21家共用1个厨房的场景。当时老百姓只希望“吃饭有点餸,住房有点风,手头有点松。” 21户人家挤在厨房做饭,每户只有不到1米的灶位没人知道要在竹筒屋里住多久。他们原以为只需暂住,等分到单位房就可搬离,最终却住到结婚生子。竹筒屋成为普通人仅有的容身之所。二、铁幕在南国徐徐拉开历史会永远记住1979年。身处时代湍流中的普通人,或许还没意识到,铁幕已经在南国花城徐徐拉开。1978年9月,时任国务院副总理的邓小平作出指示:“解决住房问题的路子能不能宽些?譬如允许私人建房或者私建公助,分期付款。”冰封的河床,暖春开始萌动。 同年年底,十一届三中全会召开,吹响了改革开放的号角;次年元旦,中美建交,2月邓小平访美归来,提出社会主义也可以发展市场经济,其中就包括住房领域。星星之火从南国燎起,广州成为第一个“吃螃蟹”的城市。1978年,广州市政府拨款给各区建房,东山区获拨款100万元,主要是用于房屋维修。但当时区内住房困难户高达2万户,其中人均面积2平以下的特困户就有6000户。时任东山区城建局局长的李庆符感到忧虑:“按照这样的速度,解决2万多困难户的住房问题,起码要200年。”有地没钱的广州,走到了不得不主动求变的十字关口。全国首个商品房小区诞生时势所迫,1979年3月25日,李庆符开始与港商接触,商议在广州选址建设商品房试点,没想到这一场谈判,足足僵持了半年。光是最基础的“三通”,就险些断送了这场合作。建设商品房,港商要求实现“通水、通电、通电话”。但在当时,普通老百姓家里连水电都成问题,更别提电话。这在当时的操盘手李庆符看来,是想都不敢想的“不可能任务”。硬着头皮,最终政府从小北的北园酒家接驳了1根4.3公里长的水管,又从附近的龙潭变电站引来电线,这才勉强解决了水电的问题。通电话就更棘手了。当时整个大沙头,公用电话只有两台,连线路都没有,需要引进方投资30万铺设。最终靠电信局特批,给出400部的指标,才满足了港商“按人口配套40%”的要求。李庆符回忆:“当时装1部电话要2000元,但电信局只收了我们400元。”固话在广州的普及,就始于东山。首次引进外资,程序上无先例可循,李庆符只能摸着石头过河。在和港商签订合同时,原本需要公证,但当时广州没有公证处,李庆符只能求助法院代为处理,后来办好手续,港商还从香港买了1台打字机送给法院,当作公证费。最后是选址的问题。时任广州副市长的林西提议,当时东湖公园旁有个废水厂,该地块可加以利用。原本港商愿意投建15万平,最终广东省只批了6万平作为试点,但合作总算是尘埃落定。1979年10月15日,秋交会闭幕当天,穗港双方签订了引进港资建房的合同。12月21日,随着第1根混凝土灌注桩,中国第1个商品房小区——东湖新村,正式诞生。 800元/平的房子在香港哄抢根据穗港双方合同,东湖新村共规划25栋住宅,由广州提供土地,港方提供资金,6万平试点中,首期的2万平共10栋,由港商在香港发售。资料记载,1979年,香港刊登了广州出售商品房的广告,200套房吸引了1800人认购,当时100元港币只能换30元人民币,按2800元/平港币的售价折算,仅相当于人民币800元/平,一经推出就被抢购一空。这批香港买家,一部分希望在广州置业解决内地亲人的住房问题,一部分人在广州经商,购房用于自住。传言当时有1位香港买家,一口气买了十套给广州的亲戚居住。1982年全面交楼的东湖新村,创造了多项全国第一:不仅是全国第1个商品房项目,也是第1个引进港资开发商、实施小区管理、配套载物电梯的住宅小区。在东湖新村之前,广东住宅布局多以行列式为主,自东湖新村开始,80-90年代,围合式布局逐渐成为主流,与此同时,“竹筒屋”的户型排列也走入历史,住宅多采用梯间式,而此后在全国流行的一梯四户,就来自东湖新村。历史的齿轮一旦开启,便不会停息。东湖新村开辟了“拆迁安置与解困保障相结合”的模式后,广州政府又在湖滨花园、花园新村、五羊邨以及文德路、西元岗等地加以复制,建成了100万平以上的住房,其中5成约5000套,用以满足困难户的需求。1980-1985年,广州人居居住面积从3.97平升至6.62平,涨幅达67%,是建国以来增速最快的5年。三、房改:请回答,1998在时代的洪流之下,个体遭遇了第1次命运的“拐弯”。东湖新村之后,中国城镇住房制度改革(简称“房改”),经历了试点售房(1979-1985年)、提租补贴(1986-1990年)和以售代租(1991-1993年)的试错阶段。1982年,国务院批准以郑州、沙市、常州、四平四城市为试点,试行新建住房补贴出售。个人购房只需支付1/3的房款,剩余2/3由地方政府及职工所在单位分担补贴,简称为“三三制”。普通家庭约花费两年收入,就能买到1套普通新房。然而在今天看来求之不得的福利政策,当时却遭到“冷遇”。巨额的补贴,让地方政府和职工单位不堪重负,压力层层转嫁,社会资金难以形成良性循环。与此同时,尽管个人仅需承担1/3房款,但当时广州1套70多平的住房,月租仅2元,因此,多数居民仍然宁可租房不愿买房。1985年,补贴售房不得不以失败告终。“试点售房”受挫,原因之一就是低租金制,改革势在必行。1988年,政府正式推行“提租补贴”,一方面全面提高租金,以租养房,推动居民购房;一方面理顺分配关系,把补贴理入工资,计入企业成本,提高职工的经济负担能力。遗憾的是,紧接着,国内发生了严重通货膨胀。考虑“提租补贴”在成本推进效应下,可能使经济形势更趋于恶化。原计划用时3-5年完成的方案,尚未全面开展就宣告夭折。1994年7月,《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布,开始建立公积金制度,增强了职工购房的支付能力和消费信心,中国人自此才培养起攒钱贷款买房的习惯。真正扭转局面的分水岭出现在1998年。1998年7月3日,中央正式发文,决定自当年起,停止住房实物分配,建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。标志着中国沿袭了近50年的福利分房制度正式画上句号。 福利分房制度取消,原先分得住房的人,成为时代的受益者,率先尝到改革的红利,得到“房改房”的选择权。而普通人的命运,也许就是从这一刻,走向各自不同的分岔口。作为过渡阶段的特殊产物,“房改房”也叫已购公有住房。当时,政府鼓励职工购买公房,针对不同收入的家庭,按不同价格出售,对于部分困难地区,甚至实行成本价的标准。家住越秀的蔡先生回忆,当时他所住的房子成本价是7万,抵扣了20年工龄补贴后,个人只要补交1.6万就能得到1套两房。虽然这在当时不是1笔小数目,但大家都拼了命凑齐。如今正值知命之年的沈绎,在1998-2018的20年间,先后在广州买了18套房,而他命运的起点,正是千禧年前后的这场“世纪之变”。2000年,赶上广州福利分房的末班车,他只花了6.8万就在天河买了1套大三房。2003年,国企改制,他拿到20万的自动离职补偿款,又恰好在2005年遇上集体宿舍拍卖潮,顺利分两次买了6套天河的小单间。连沈绎自己都感慨:“踩对了时代的步点。”四、人居进化浪潮席卷而至90年代末,广州人均居住面积已经是80年代初的3.3倍。空间得到满足,人居进化转入品质提升的跑道。如果说90年代的关键词是“抄”,那么2000年开始的关键词就是“精”。粗放发展 泛滥的“伪”欧式建筑瀚华建筑设计总建筑师冼剑雄回忆,80年代,广州住宅参考香港模式,首先引入了飘窗、首层架空等设计,但建筑密度过高,随后向新加坡借鉴,才开始重视园林景观与建筑的融合。瀚华建筑设计总建筑师冼剑雄直至90年代中后期,随着第1批下海者富起来,建筑外立面也开始强调“气派”。受后现代主义影响,欧陆式、地中海和Art Deco等风格大行其道,但往往流于形式,表面豪华,却徒有躯壳。“我们也要理解。改革开放,突然之间,大家手里有了点钱,都希望住得更有品质。那什么叫有品质?在当时大众眼里,稀有的西式建筑就代表珍贵。”汉森建筑设计总建筑师盛宇宏解释道。与泛滥的欧式建筑互为表里,是同时兴起的留学风潮。1991年,盛宇宏头顶中国建筑系最牛老八校毕业生的头衔,杀入香港优秀人才交流计划。但彼时的香港建筑界,不曾留学镀金,没有港大背景,几乎难以立足。汉森建筑设计总建筑师盛宇宏 就在那年,180多公里之外,坐落于广州越秀环市东路的广东国际大厦建成,200米、63层的高度,蔚为壮观,举国沸腾,刷新了当时内地城市天际线的记录。两相权衡,1993年,盛宇宏决定回到家乡广州,加入当时国内正在涌起的建筑新浪潮。一出一进之间,见证了穗港两地追赶的步伐。位于中山八路的富力广场,是盛宇宏返穗后首个设计作品,这也是广州首个引入港式飘窗的楼盘。他清楚记得,拆下棚架的那天,富力董事长就在现场,当他看到欧式外立面时,脱口而出:“不愁卖”。 重走现代主义 寻找建筑在地性同样是1993年,师承建筑大师何镜堂的冼剑雄,此时已经参与了市长大厦和大都会广场两座地标的设计,那年他25岁。作为本土长大的广州人,冼剑雄看到“伪”欧式建筑像海藻般在这块土地上蔓延,心生隐忧,提出“广州应该重走现代主义”。在他看来,80年代的天时地利,让广州从“竹筒屋”直接跳到“欧陆风”,中间缺乏现代主义的长期滋养,步伐走得不够稳。“我们推崇简约的现代风格,重点研究空间、细节、材质、比例和虚实的关系。”冼剑雄认为,粗放发展的时代是时候结束了。异曲同工,盛宇宏反复提及的则是建筑的“在地性”。他认为,时代的审美不应受到嘲讽。所谓“在地性”,不只要尊重地理环境和地方人文 ,更要关怀建筑中最重要的组成——人。建筑师引导社会审美,要建立在大众喜欢的基础之上。“后期我们也从徽派建筑、岭南建筑中,提炼符号,放到具体设计里。比如富力城,是东南亚风格,方圆云山诗意,是新中式风格,美好居,是现代风格,我们都在尝试。”盛宇宏希望以此打破清一色欧式风格的状态。建筑的魅力,是与时代共同成长。80年代,建筑为50后设计,如今,建筑为00后设计,不同年代的需求不断迭代,这种审美上的差异,不是冲突,是流淌的演绎。日子越过越好 房子却越建越小大到建筑,小到户型,自有商品房以来,广州的产品都在不断迭代。80年代开始,港式住宅流行,广州涌现了大批只有飘窗没有阳台的产品,而受高密度所限,当年奇葩的“钻石户型”也屡见不鲜,如今在广州二手房市场,还有不少“房出阳台、厨卫相倚”的老式住宅出售。2000年后,楼市爆发,用冼剑雄的话说,当时是“建多少就卖多少”。开发商开始强调周转率,必须形成标准化:“这才够快,一拿到图纸都不用画,直接套上就开始建。”因此,在楼市最火的时代,创新反而最为停滞。但近年来,地价暴涨,体量紧缩,开始倒逼开发商重视差异化。冼剑雄坦言:“现在开发商拿地,可能就几万平,而且每宗地的形状都不太一样,想标准化都难。“产品就是在这种背景下,向”小空间、高利用率“升级。最新数据显示,2018年,广州人均居住面积已达到35平,足足比1980年翻了三番。与此同时,广州的户型却越建越小,70平就有三房,90平能做四房,这放在20年前,简直不可思议。在冼剑雄看来,这不是坏事。”北上广深都是两三千万的人口,如果像铺大饼一样往外扩张,交通、能源各方面都难以负荷,最有效解决人口居住的问题,就是提高居住效率,这也是对资源的集约利用。“他解释道。高房价导致房子小,已经是大势所趋。怎么提供兼容性更强的设计,让居住者适应人生不同阶段的需求,才是破题的正确方向。盛宇宏认为,”通过精细化的内外部设计,优化流线,小空间也可以呈现愉悦的生活状态。”五、人居下半场 旧改进行时不破不立。回顾广州人居进化史,一体两面,“建”的另一面就是“拆”。“每根烟囱倒下,都有富力的功劳”90年代初期,广州城区大量生产力低下的旧厂,与起飞的市场化经济背道而驰。“走了一镇又一镇,镇镇像农村;走了一村又一村,村村像城镇。”就是当时外界对广州的初印象。破旧立新,成为顺势而为的必然选择。就在这个时候,广州本土开发商中,涌现了第一批“造城者”。第一梯队中,最关键就是富力。1994年,富力以荔湾区嘉邦化工厂旧改作为“开山之作”,打造富力新居。此后,更是一路高歌,相继收购了广州钢材厂、硫酸厂、锅炉厂等,诞生了富力广场、富力半岛花园等地标楼盘。短短7年,截至2001年末,富力在广州已完成10个大型旧改项目。 当时业内笑称:“广州每一根烟囱的倒下,都有富力的一份功劳”。但随后,原本“一案一策”由开发商收购改造的旧厂,转由政府连片收储,开发商拿地难,广州旧改步入停滞期。直到2003年,靠旧厂改造起家的富力再度出手,这次的目标是——“旧村”。时至今日,当年富力首个城中村改造项目猎德,仍是广州旧改史上建立模板的“传奇之作”。此后,富力又操盘了广州第一个由民企完成的旧村改造项目——杨箕。10余年间,富力在广州参与了茅岗、笔村等多个旧村改造。 50年代的猎德村如今的猎德村旧改新赛场:政府让利,新政开路今天看来,富力下对了注。根据近期戴德梁行发布的报告显示,目前,珠三角多个城市的土地开发强度均处于高位,广州主城区的土地开发强度已超过48.9%,其中越秀区更是达到惊人的90%。城市外拓艰难,新增土地受限,向内而生的“旧城改造”升级为“城市更新”,成为未来广州人居进化的新赛场。戴德梁行华中区策略发展顾问部主管及高级董事邵丰介绍:“广东的城中村改造面积,占到全国的60%。”根据2019年发布的《广州市2019年重点项目建设计划》,今年全市城市更新重点项目达到了51个,其中,旧村改造23个,旧厂旧改19个,老旧小区微改造9个,总投资达92.8亿元。比规模更挑动房企神经的还有旧改模式的革新。邵丰指出,以往旧城改造主要由政府主导,政府征地后,通过“招拍挂”的形式出让给开发商,是自上而下的模式。考虑到前期征地成本,政府通常提前引入意向房企,将征地工作前置到开发商头上。直至招拍挂后,政府获得土地出让金,再与房企进行结算。这就可能导致两个问题。一是前期村民对开发商认可度低,沟通难度大,容易滋生贪腐;二是开发商提前补偿村民的垫资压力高,甚至还有可能在最终拍地时折戟,导致前期投入资金付诸东流。2018年,广东旧改土地逐渐从“招拍挂”向“协议出让”改革,广东省国土资源厅厅长陈光荣表示:“政府制定新政的目的是放开手脚,但也请房企守住底线。”政府让利,新政开路,扫清障碍的“旧改”新赛场,成为房企争抢的“大蛋糕”。戴德梁行邵丰解释道:“虽然拆迁改造看起来资金量大,但确定投资主体身份后,开发商可以就此进行融资,目前银行对城市更新项目非常鼓励。”因此,在目前融资环境不佳的情况下,拿下旧改项目,反而为房企缓解资金压力提供了出口。正如当年赶上房改末班车的幸运儿,如今房企比拼的也是,谁能踩对“旧改”的步点。厉兵秣马,谁的手里弹药足,谁就在楼市的下半场立于不败之地。还是拿富力举例。今年4月份,富力专门成立了城市更新集团,组建超300人规模的团队。8月份,富力发布的2019年中期业绩显示,集团2019年上半年在中国22座城市以均价2700元/平购入建筑面积约650万平。目前拥有土地储备权益可售总建筑面积为6100万平。比体量更值得注意的是富力的拿地成本之低。2700元/平,这个数字,几乎与布局三四线城市的房企持平,而众所周知,富力的大头,一直是以广州为大本营的一二线城市。能在低成本的同时保持高土储,富力靠的正是口袋里超大体量的城市更新项目。截至2019上半年,富力签约合作城市更新项目超过60个,仅广州,已签订合作协议或意向合作的旧村项目就超过20个,其中就包括黄埔笔村、茅岗村、白云陈田村等数个“巨无霸”项目,一张棋盘已经在广州的版图上缓缓铺开。陈田村: 6月份启动以来,集体物业拆迁进度突破8成其中值得关注的是富力今年3月份拿下的陈田村。该项目改造范围达62.61公顷,总投资估算约105亿元,采取的正是“自主改造、协议出让”的新模式。陈田村自今年6月拆迁启动以来,整体拆卸面积超过46万平,集体物业拆迁进度突破8成,接下来即将启动1期开发建设,并同步筹备村民住宅签约。 陈田村集体物业拆迁前后对比作为咨询公司,戴德梁行曾参与包括陈田村在内的多个城中村改造项目,邵丰分析认为:“陈田村改造进展顺利,关键是处理好了各方利益。首先,陈田村原本是汽配城,物业租金是村民的重要收入,大面积的留用地,复建集体物业,保障未来村民的收益;此外,通过异地安置,让此前的汽配商户迁址到花都,各方的诉求都得到满足。”根据戴德梁行数据,广州城中村改造,从开始到实施,最起码需要5年以上。事实上,陈田村早于2011年就开始启动改造,如今的快速推进,得益于早期的持续跟踪。市场开放,利于融资,未来城市更新的关键是“得人心”。“我们在欧洲看到的旧改,改完以后,每个都是获奖作品,特别有意思,大家都愿意待在那样的地方。”在建筑师盛宇宏看来,设计远比砸钱重要,在这个维度上,广州还走得太慢。“广州的旧改是起了个大早,赶了个晚集。”邵丰认为,尽管以往广州旧村改造存在“容积率过高、配套未及时跟上”等弊病,但这都是阶段性问题。如何寻找经济效益和社会效益间的最大公约数,是未来人居探索的方向。70年人居进化,在这座城市留下深深浅浅的年轮。但回头看,广州的每一步,都没有白走。作者:黄冰馥参考文献资料:[1].《广州房地产年鉴》,广州房地产年鉴社,2006[2].《回望1978-1979丨找房子比找对象还难!“铁幕”拉开的大决策》,中国房地产报,2018[3].《李庆符:当年建起首个商品房小区》,广州日报,2018[4].《中国房改回眸:请记住1998》,时代财经,2019[5].《新中国70年城镇住房制度的变迁与展望》,国家治理周刊,2019 房企生存艰难群像:卖项目求生 中小房企生存难62栋税收亿元楼 这就是天河CBD摩天大楼生产力房产广州站

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来源:南方都市报南都讯 近日,广州目前的251个已批未完工旧村、旧厂改造项目名单被披露,广州将对这些城市更新项目进行现场监督巡查,督促其加快实施。实际上,广州近年多个城市更新项目有实质性进展,新的保障政策也在出台,广州启动旧改十年后,进入了新一轮提速...

来源:南方都市报

南都讯 近日,广州目前的251个已批未完工旧村、旧厂改造项目名单被披露,广州将对这些城市更新项目进行现场监督巡查,督促其加快实施。实际上,广州近年多个城市更新项目有实质性进展,新的保障政策也在出台,广州启动旧改十年后,进入了新一轮提速发展期。

8月14日,广州市住建局连发了数份与城市更新相关项目相关的招标公告,其中一个是“广州市住房和城乡建设局城市更新项目现场监督巡查工作(2019-2020年度)”。其招标文件透露,市住建局将采取现场巡查的方式对广州市已审批未完工的城市更新项目(老旧小区微改造项目除外)进行监督管理,一方面是加快实施,按改造节点实现项目滚动巡查、全流程监管;一方面是狠抓管理,同步落实住建领域安全生产、扫黑除恶工作。

该项目的招标公告附上了一份名单,列出了广州市各行政区目前的251个已批未完工项目(项目数量随着项目批复和推进动态增减),包括38个旧村项目和213个旧厂项目。这些项目中,最早审批的可以追溯至广州刚启动“三旧”改造的2009年,也包括不少今年新批的项目。

这251个项目总计改造范围用地总面积达到了3126.64公顷,即超过31平方公里,大约相当于5个珠江新城的大小。

同日发布的另一份招标公告显示,今年至目前为止,广州有37个旧改项目有了实质性进展,总面积7.46平方公里,包括今年新开拆的海珠沥滘村、白云陈田村项目,新批复的黄埔萝峰村、沙步村、大塱村等。

有实质进展的项目,从面积上看,占了已批未完工项目的约四分之一。而实际上,广州的旧改工作,今年已进入第十个年头。

自2009年广东省出台“三旧”改造政策以来,广州在省相关政策的引导下不断探索有组织、系统性的“三旧”改造工作,并于2015年出台了《广州市城市更新办法》,正式将“三旧”改造的工作内容统一纳入城市更新。2016年,广州市政府进一步发布并实施了《广州市城市更新总体规划(2015-2020年)》。由于上一轮广州市城市更新总体规划将于2020年到期,广州也于近日启动了对《广州市城市更新专项总体规划(2018-2035年)》编制项目的公开招标。

在启动新一轮城市更新总体规划编制工作之前,广州已在政策保障方面为城市更新工作添了把“火”——今年4月,广州市政府发布《广州市深入推进城市更新工作实施细则》,涵盖了旧村庄全面改造、成片连片改造、城市更新微改造、加大城市更新项目支持力度等方面。

其中提出的一些措施已落地实施,如,文件中提出的规范旧村全面改造引入合作企业招商工作,而广州公共资源交易中心在5月底发布了旧村更新改造项目的新服务规程及配套措施,规范了该中心为旧村更新改造项目进场提供的各项交易服务工作。

各区也在积极总结和探索旧改经验,如白云区,制定了《白云区旧村改造三年行动计划(2019-2021年)》,三年内集中力量加快推进田心村、陈田村、小坪村、江夏村等旧村庄的全面改造工作,还在全市率先印发了《白云区旧村庄全面改造程序指引(试行)》,明确规范白云区旧村庄更新改造程序,同时强调由政府主导。

在今年的广州市政府工作报告中,也明确提出“加快城市更新改造,推动151个老旧小区微改造、10个旧村改造、50个旧厂改造项目”。

旧村

在251个已批未完工项目中,旧村项目有38个。虽然数量比旧厂项目少,但旧村改造提供的改造面积相当大,38个村的改造范围用地总面积1742.64公顷,比200多个旧厂改造的面积(约1384公顷)还要大,约相当于3个珠江新城。

这些旧村改造项目的批复时间从2009年至2019年都有,可以说分布在广州启动“三旧”改造的十年间。其中可以看到不少眼熟的名字,如,荔湾茶滘村、东漖村、黄埔文冲村项目都是在“穗府会纪[2009]151号”批复的,至今已10年;天河冼村、黄埔横沙村是在2010年批复的;改造面积达到151.42公顷的“最大旧改村”海珠沥滘村是在2011年批复的;天河潭村、棠下村(金融起步区)、石东村(金融起步区)都是在2012年批复的;著名的汽配村白云陈田村改造是在2015年批复的

时间进入2019年,今年新批复的旧村改造项目有5个,包括黄埔3个,花都1个,南沙一个,其中的黄埔沙步村改造,改造范围用地面积达到158.27公顷,比目前号称“最大”的海珠沥滘村改造面积还要大。

从这些项目的位置来看,除越秀之外的10个区都有分布,海珠2个、荔湾7个、天河6个、白云4个、黄埔14个、花都1个、番禺1个、南沙1个、从化1个、增城区1个。

黄埔

黄埔旧村改造项目最多 第二CBD成改造引擎

黄埔区已批未完工旧村改造项目是最多的,有14个,面积达到了720公顷,占了总数的四成以上,其中还包括了面积最大的一个,即黄埔沙步村改造。

2014年老黄埔区与原萝岗区合并后,新黄埔区融合了原萝岗的大量优质产业资源和老黄埔区的城区资源,跃升至广州经济的“第二梯队”,在经济总量上与老城区越秀几乎“齐头并进”。随着近几年广州发展“东进”的势头明晰,黄埔区迎来了新一轮发展机遇期。广州2017年提出了建设以国际金融城—黄埔临港经济区为核心的第二中央商务区,黄埔区的城市更新工作也在加速中。

目前的14个已批未完工项目,大多数都分布在黄埔区南端,若把现有的地铁6号线向东画延长线,它们大多分布在这条线以南,有很多是黄埔临港经济区的范围内。

2009年以来,黄埔基本每年都有新的旧村改造项目批复,从最早的文冲村改造,到备受关注的茅岗村改造,今年还新批复了3个旧村改造项目,其中两个体量相当大,萝峰村改造范围用地面积79.44公顷,逼近了茅岗村的79.55公顷,而另的一个新批复沙步村改造范围用地面积达到158.27公顷,不仅成为黄埔区面积最大的旧改项目,更超过了海珠沥滘村,被称之为“巨无霸”项目。

“巨无霸”沙步村项目有什么“野心”?根据公开信息,该项目位于地铁13号线夏园站和南岗站之间,项目计容面积超过400万平方米,体量巨大,约为杨箕、猎德的六倍,将打造为黄埔区新的区域城市中心,预计投资总额将超过260亿元。今年3月,已同步启动拆迁和回迁安置房建设。

在黄埔区“十三五”规划中,沙步村改造正作为黄埔临港经济区升级改造的试点,将在居住环境和公配设施优化提升的同时,同步建设与产业链、创新链相对接的综合性配套服务基地。

荔湾

旧村面积大 白鹅潭商圈有望成加速器

荔湾区的已批未完工的旧村改造项目有7个,这个数量仅次于黄埔的14个。荔湾的旧村项目还有个特点,改造面积大,7个项目的改造范围用地面积总计有424公顷,占了38个旧村项目的约四分之一,尤其是大坦沙岛上的三个村,面积都相当大,这在几个中心城区的旧村里,是不多见的。

荔湾的这些旧村项目大多批复已有多年,其中花地村在是穗府会纪[2007]241号文批复的,至今已有12年,是目前清单中最早批复的一个。茶滘村、东漖村项目是在2009年批复的,河沙村、西郊村、坦尾村改造是在2012年批复,最新批复的是鹤洞村,在2018年批复。

这7个村中,花地村、茶滘村、东漖村、鹤洞村都分布在芳村片区,河沙村、西郊村、坦尾村在大坦沙岛上。而芳村、大坦沙两个片区都是荔湾区近年来的建设热点。

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